Ticino Business – Ipoteca: interloquire con più istituti finanziari?

In der August Ausgabe von Ticino Business dem Magazin von der Camera di Commercio Cantone Ticino schreibt unsere Mitarbeiterin Veronika Imber über unsere Vorteile als unabhängige Hypothekenexperten. Artikel: Ticino Business – Ipoteca interloquire con più istituti finanziari IT).

Sul mercato esiste già la libertà di scelta e trasparenza senza dover affrontare lo stress derivante dal contattare e interloquire con più istituti finanziari. Non dovendo più recarvi personalmente di banca in banca per richiedere e confrontare le diverse offerte, risparmiando tempo e denaro, si può spostare questo compito sulle spalle dei professionisti.

Come partner competente ci occupiamo personalmente di tutti gli aspetti legati al finanziamento immobiliare – sia che si tratti della prima ipoteca per il proprio immobile, sia dell’estensione di un’ipoteca esistente, solo chi confronta le offerte ha la certezza di aver stipulato l’ipoteca a condizioni ottimali. Ma questo richiede molto tempo.

L’acquisto di un immobile significa di solito impegnarsi a lungo termine con un determinato istituto di credito. Eppure la maggior parte delle persone si sottrae ancora alla ricerca di offerte adeguate quando si raffrontano le ipoteche in tutta la Svizzera. Molti accettano semplicemente l’offerta della propria banca o compagnia di assicurazione, altri si accontentano di confrontare semplicemente i prezzi ufficiali, ossia i tassi d’interesse indicativi esposti pubblicamente. Questo dimostra ancora una volta: che gli sforzi vengono ripagati nel lungo periodo. Quanto sia ampia la gamma nonostante i tassi d’interesse generalmente bassi lo si evince da un primo raffronto tra i tassi ipotecari. In considerazione dell’elevato importo del credito e della lunga durata, anche piccole differenze hanno un potenziale di risparmio che non deve essere sottovalutato.

Non solo il tasso d’interesse

Ma non è solo per quanto riguarda il tasso d’interesse, vale la pena di confrontare i diversi partner finanziari. Diverse banche, assicurazioni e casse pensioni offrono spesso condizioni quadro diverse: esse si differenziano per quanto riguarda le linea guida per la concessione delle ipoteche, il calcolo della sostenibilità imputata, al rapporto massimo tra prestito e valore, nonché il design del prodotto e le condizioni contrattuali. È quindi possibile che la vostra richiesta di ipoteca venga respinta da un istituto finanziario, mentre un altro può prendere in consegna il vostro finanziamento secondo i vostri desideri. Un ampio confronto tra tutti i gruppi di partner finanziari non vale quindi solo dal punto di vista finanziario, a volte è il fattore decisivo per realizzare il sogno di possedere la propria casa.

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“L’ipoteca più richiesta? È sempre a dieci anni ancorata a un tasso fisso” IT

In der Print und Online-Ausgabe il Caffè aus dem Tessin gab unsere Hypothekenspeziallistin Veronika Imber ein Interview über Finanzierungen. Artikel: L’ipoteca più richiesta? È sempre a dieci anni ancorata a un tasso fisso (IT)

Ipoteca fissa a dieci anni allo 0,51%. A cinque allo 0,48%. Mai come adesso è conveniente acquistare casa. Il problema come sempre sono… i soldi, ovvero quell’anticipo del 20% che non sempre le giovani famiglie hanno a disposizione. “Certo non è facile, ma non è impossibile”, dice Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, l’agenzia indipendente di consulenza ipotecaria.

Quale è la situazione nel settore finanziario-immobiliare?
“Riceviamo moltissime domande di consulenza per ipoteche nuove, per finanziamenti, per rifinanziamento. Oggi la gente viene da noi, chiede, si informa. È consapevole che i tassi sono molto bassi. Osserviamo però che rispetto ai moltissimi alloggi da acquistare sul mercato non c’è un numero corrispondente di richieste”.

Quale sono le ipoteche che vanno per la maggiore, le più richieste?
“Dipende dalla situazione personale, e dalle esigenze, è ovvio, ma le più richieste sono in linea di massima quelle al tasso fisso a 10 anni” .

C’è anche la modalità di chi paga l’affitto che poi funge da anticipo.
“Si tratta dell’ipoteca ‘rent to bay’, affitto per acquisto, proposta ancora da pochi istituti finanziari. È una soluzione che può andar bene a chi non ha l’importo base necessario, quel 20 per cento indispensabile per accedere al credito bancario”.

Come funziona?
“Senza entrare nei dettagli, si paga l’affitto per alcuni anni stipulando un accordo ad hoc. Una parte di questo affitto viene cumulato fino a quando non si raggiunge la quota necessaria per far fronte all’anticipo dell’acquisto”.

I tassi in futuro resteranno stabili oppure aumenteranno?
“Oggi i tassi sono molto bassi. Non ho la sfera di cristallo, non so cosa succederà in futuro. Io amo dire che i tassi respirano, un po’ si alzano e un po’ si abbassano”.

L’età media di chi acquista la prima casa in Ticino è elevata?
“Sì, in Ticino l’età la media di chi acquista casa è più alta che altrove, va oltre i 44 anni. È troppo elevata”.

Per i giovani acquistare casa è ancora molto difficile?
“È difficile, ma non impossibile. Molte giovani famiglie che vengono da noi per una consulenza oltre ad essere bene informati sulle ipoteche sono aiutati dai genitori. In Ticino le famiglie sono molto unite e in linea di massima si riesce sempre a trovare una soluzione”

Clemente Mazzetta, il Caffè

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Ticino Business – Ipoteca: la proroga ottimale IT

In der Mai Ausgabe von Ticino Business dem Magazin von der Camera di Commercio Cantone Ticino schreibt unsere Mitarbeiterin Veronika Imber über unsere Vorteile als unabhänge Hypothekenexperten. Artikel: Ticino Business – Ipoteca la proroga ottimale (IT)

Di norma, almeno 12-18 mesi prima della scadenza dell’ipoteca dovreste cominciare a fare qualche riflessione. Cominciate col rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca? Quale il prodotto e quale la durata più adeguati per la vostra situazione attuale? Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la soluzione più conveniente.

Anche se la vostra ipoteca ha una scadenza prestabilita rispetto a tanti offerenti occorre dare la disdetta ufficiale del contratto. Se lasciate trascorrere il termine utile per la disdetta, restate vincolati all’attuale offerente. Quindi, preoccupatevi del rinnovo almeno con 12-18 mesi d’anticipo.

Strategia e prodotto adeguato

Il rinnovo dell’ipoteca costituisce il momento ideale per qualche riflessione sull’ottimale strategia ipotecaria, adeguandola – eventualmente – alle mutate condizioni di vita. Dovreste verificare altresì la convenienza dell’ammortamento parziale. Se conviene l’ammortamento o se non sia meglio disporre di capitale, dipende da numerosi fattori, non da ultimo dalla vostra  liquota marginale. Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo.

Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione. Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. Una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di breve durata: una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. In caso di scioglimento anticipato, di regola però occorre pagare una penale. Quindi, la convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. All’atteso risparmio di tassi occorre contrapporre la penale dovuta per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento quando il risparmio supera la penale.

Confrontate le offerte e trattate

Anche nel caso in cui – al momento della firma dell’ipoteca – la vostra banca abbia offerto condizioni interessanti, non è detto che le stesse condizioni valgano anche per il rinnovo. Quindi, procuratevi almeno tre offerte presso differenti operatori. Oppure affidatevi al più grande specialista indipendente di mutui ipotecari – MoneyPark –, che possa trattare per voi. Potreste risparmiare molto denaro!

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laRegione – Finanziamento di oggetti di rendita

In der Tageszeitung laRegione aus dem Tessin gaben unsere Hypotheken Spezialisten von MoneyPark ein Interview was unbedingt beachtet werden muss bei Finanzierungen von Renditeobjekten. Artikel: laRegione – Finanziamento di oggetti di rendita (IT)

Was Sie bei der Finanzierung von Renditeobjekten beachten müssen

Grundsätzlich sollten Sie sich rund 15 bis 18 Monate vor Ablauf Ihres Hypothekarvertrages Gedanken darüber machen, wie Sie Ihre Hypothek weiterführen wollen. Diese Fragen sollten Sie beantworten: Was ist die erforderliche Höhe der Hypothek – auch mit Blick auf evtl. anstehende Renovationen? Und welches Hypothekarprodukt mit welcher Laufzeit eignet sich? Ein wenig Verhandlungsgeschick ist auf jeden Fall nötig, um den passenden Anbieter zu finden, der für Sie die beste Lösung bereithält.

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld entscheidet sich die Mehrheit der Hypothekarnehmer für eine 10-jährige Festhypothek. Wer befürchtet, dass die Zinsen steigen, bis die Anschlussfinanzierung der Hypothek ansteht, kann sich auch für eine sichere Variante entscheiden und den Abschluss einer Forward- oder Termin-Hypothek in Erwägung ziehen. Damit können Sie sich den Zinssatz bis zu 24 Monate im Voraus sichern. Insbesondere bei Forward-Hypotheken finden sich deutliche Unterschiede. Gewisse Institute berechnen aktuell sehr geringe Terminzuschläge, stark abhängig von der Vorlaufzeit.

Wer eine Libor-Hypothek abschliessen möchte, muss wissen: Ab 2022 ersetzt der Saron den Libor. Daher bieten gegenwärtig nicht mehr alle Institute Libor-Hypotheken an. Alternativ eignen sich Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 bis 4 Jahren. Gutes Verhandeln ist hier der Schlüssel zum Erfolg.

Ein Anbieterwechsel kann sich auch vor Ende der Hypo-Laufzeit lohnen. Ob die Ablösung finanziell sinnvoll ist, muss jedoch individuell errechnet werden, indem die erwartete Ersparnis der Vorfälligkeitsentschädigung gegenübergestellt wird.

Lassen Sie sich zur Verlängerung Ihrer Hypothek daher unabhängig und transparent beraten und prüfen Sie mehr Angebote als nur das Ihrer Hausbank. Dabei können Sie viel Geld sparen.

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laRegione – Seggerimenti per il rinnovo dell’ipoteca IT

In der Tageszeitung laRegione aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten von MoneyPark ein Interview mit Szenarien und Tipps für die Verlängerungen von Hypotheken in der Schweiz. Artikel: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Tipps für die Verlängerung Ihrer Hypothek

Grundsätzlich sollten Sie sich rund 15 bis 18 Monate vor Ablauf Ihres Hypothekarvertrages Gedanken darüber machen, wie Sie Ihre Hypothek weiterführen wollen. Diese Fragen sollten Sie beantworten: Was ist die erforderliche Höhe der Hypothek – auch mit Blick auf evtl. anstehende Renovationen? Und welches Hypothekarprodukt mit welcher Laufzeit eignet sich? Ein wenig Verhandlungsgeschick ist auf jeden Fall nötig, um den passenden Anbieter zu finden, der für Sie die beste Lösung bereithält.

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld entscheidet sich die Mehrheit der Hypothekarnehmer für eine 10-jährige Festhypothek. Wer befürchtet, dass die Zinsen steigen, bis die Anschlussfinanzierung der Hypothek ansteht, kann sich auch für eine sichere Variante entscheiden und den Abschluss einer Forward- oder Termin-Hypothek in Erwägung ziehen. Damit können Sie sich den Zinssatz bis zu 24 Monate im Voraus sichern. Insbesondere bei Forward-Hypotheken finden sich deutliche Unterschiede. Gewisse Institute berechnen aktuell sehr geringe Terminzuschläge, stark abhängig von der Vorlaufzeit.

Wer eine Libor-Hypothek abschliessen möchte, muss wissen: Ab 2022 ersetzt der Saron den Libor. Daher bieten gegenwärtig nicht mehr alle Institute Libor-Hypotheken an. Alternativ eignen sich Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 bis 4 Jahren. Gutes Verhandeln ist hier der Schlüssel zum Erfolg.

Ein Anbieterwechsel kann sich auch vor Ende der Hypo-Laufzeit lohnen. Ob die Ablösung finanziell sinnvoll ist, muss jedoch individuell errechnet werden, indem die erwartete Ersparnis der Vorfälligkeitsentschädigung gegenübergestellt wird.

Lassen Sie sich zur Verlängerung Ihrer Hypothek daher unabhängig und transparent beraten und prüfen Sie mehr Angebote als nur das Ihrer Hausbank. Dabei können Sie viel Geld sparen.

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Meglio comprasi la casa che prenderla in affitto IT

In der Online-Ausgabe il Caffè aus dem Tessin gab unsere Hypothekenspeziallistin Veronika Imber ein Interview mit Rechenbeispiele wie Sie beim Kauf einer Immobilie Geld sparen können. Artikel: Meglio comprasi la casa che prenderla in affitto (IT)

Conti alla mano conviene di più acquistare casa, che prenderla in affitto. Il “risparmio” netto, stando ad un recente studio  di Credit Suisse, è notevole. Teoricamente, in un anno, se si acquista un’abitazione si risparmia più della metà di quanto si spenderebbe per  l’affitto. Tutto merito dei tassi ipotecari estremamente contenuti. “Verissimo, anche se gli affitti sono rimasti fermi in questi anni, anzi tendono al ribasso – osserva Gianluigi Piazzini, presidente della Camera ticinese dell’Economia fondiaria (Catef) -. Ma non ci piove: il calcolo teorico dei bassi tassi ipotecari evidenzia i netti vantaggi per l’acquisto. Tanto che negli ultimi vent’anni in Ticino, grazie ai bassi tassi ipotecari, i proprietari di appartamento sono aumentati di 10 punti. Si è passati dal 30 al 40%”.

Lo studio del Credit Suisse  prende in considerazione un appartamento di 4,5 locali ai prezzi attuali.  Ipotizzando un finanziamento dell’80% con un’ipoteca a tasso fisso di 5 anni, stima una spesa di affitto sui 22’308 franchi l’anno. Di contro, i costi per gli interessi in caso di acquisto si attestano ad un livello molto più basso. Addirittura ad un terzo. La stima del costo totale è pari 7’862 franchi. Che è più o meno il 35% dell’affitto.

Occorre però precisare che il semplice confronto teorico fra i costi ipotecari e quelli dell’affitto non tiene adeguatamente conto dei costi complessivi della proprietà. Comprare casa significa compiere un grande sforzo economico, impegnandosi per buona parte della vita. Significa immobilizzare una gran parte di capitale, fare i conti con i costi di manutenzione, imprevisti. Per la manutenzione della casa si stima in media un’uscita pari all’1% del valore dell’immobile. Stando all’esempio citato da Credit Suisse, i costi per il proprietario salirebbero dunque a 15’326 franchi. Ma anche in questo caso si spende meno dell’affitto. 
“Acquistare oggi un appartamento è  vantaggioso, perché le ipoteche con gli attuali tassi ipotecari sono  molto convenienti – conferma Veronika Imber, responsabile delle filiali ticinesi di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti -. Si pagano cifre molto più basse  rispetto al semplice affitto.  Ovviamente bisogna avere un capitale d’ingresso pari almeno al 20% del costo dell’immobile e disporre di un reddito famigliare in grado di far fronte al pagamento degli interessi”.

È proprio la solvibilità complessiva, i salari disponibili, oltre al capitale iniziale, il problema che in Ticino impedisce di andare oltre a quel 40% di proprietari.  “Sono i salari più modesti rispetto al resto della Svizzera – sottolinea Imber – a limitare alle famiglie ticinese il più delle volte l’accesso alla casa di proprietà”.  Non va poi dimenticato che sui costi della proprietà  pesano anche gli aspetti fiscali, il cosiddetto valore locativo. Si tratta di un valore fittizio che corrisponde a quello dell’affitto: attualmente il tema è all’esame della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati che propende per una sua abolizione.  Ma in cambio di questa abolizione, saranno consentite minor detrazioni fiscali, anche per quanto riguarda gli interessi passivi.  Vanno poi considerati altri costi complessivi che portano le spese totali della proprietà a 18’312. Ma anche in questo caso – sostiene lo studio di Credit Suisse – acquistare la propria casa è meglio che prenderla in affitto. Si risparmia il 18% circa.

Clemente Mazzetta, il Caffè

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BAD OMENS? – Ausblick 2019,

Im englischen Citywire Magazin hat unser CEO Urs Imber ein Interview gegeben über den Ausblick der Aktienmärkte im 2019. Artikel Citywire Magazine – Bad Omens? EN

Die expansive Geldpolitik der Notenbanken trieben die Bullenmärkte an. Eine Hausse geht nicht aufgrund ihres Alters zu Ende, sondern als Reaktion auf eine drohende Rezession. Viele fragen sich, ob und wann die nächste Korrektur kommt. Doch viel wichtiger ist die Frage: Woher könnte der Crash kommen?

Wir sehen wenig ernsthafte Anzeichen dafür, dass die Weltwirtschaft kurz davorsteht, von einer Klippe zu fallen. Zwar steht die Konjunktur in den USA am Höhepunkt, aber es sind keine Exzesse oder übermässiges Lohnwachstum ersichtlich. Die Inflation hält sich noch im Rahmen, die Auftragseingänge und das Gewinnwachstum bei Unternehmen sind weiterhin gut und der Margendruck bisher gering. Aktienrückkäufe und Übernahmen nehmen zu. Die Steuerreform in Amerika läuft 2019 aus und wir gehen davon aus, dass das Wachstum etwas abschwächt und neue Impulse aus dem gespaltenen Kongress sind nicht zu erwarten. Während USA an Schwung verliert, könnte sich Europa langsam von der aktuellen Delle erholen.

Krisenherde gibt es genug – aber wie gefährlich sind diese? Bedeutsam ist der Handelskonflikt zwischen den USA und China. In Europa dominieren politische Risiken wie Brexit, Italien und ein potenzielles Führungsvakuum in Deutschland. Ein politischer Wechsel mit einem reformwilligen Friedrich Merz würde für neue Impulse sorgen. Grössere Kurskorrekturen finden möglicherweise ihren Anfang in China, die Wachstumsdynamik lässt nach und die Verschuldung steigt.

In der Spätphase des Wirtschaftsaufschwungs profitieren vor allem defensive und Value-Aktien. Weitere Korrekturen im Verlauf von 2019 sind nicht auszuschliessen. Wer auf die Qualität seiner Anlagen vertrauen kann und dabei einen langfristigen Anlagehorizont hat, sollte Turbulenzen im Jahr 2019 nicht fürchten müssen.

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laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi IT

In der Tageszeitung laRegione aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten von MoneyPark ein Interview mit Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele für die Abschaffung des Eigenmietwertes in der Schweiz. Artikel: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Mercato ipotecario, stando a MoneyPark la soppressione del reddito considerato ‘fittizio’ aumenterebbe il richiamo della proprietà.

Qualora il valore locativo venisse abolito, direzione nella quale sembra spingere il parlamento, i prezzi immobiliari registreranno un moderato incremento. Ne è convinta MoneyPark, attiva nella consulenza e intermediazione in questo ambito, secondo cui inoltre, a breve e medio termine, le ipoteche correnti sarebbero almeno in parte maggiormente ammortizzate. L’aumento dei prezzi – si legge in una nota odierna – dovrebbe essere in percentuale a una cifra e piuttosto contenuto. L’evoluzione del mercato resta peraltro soggetta a numerosi altri fattori, ricordato la società.

Per quanto riguarda le ipoteche, a causa della convenienza degli attuali tassi il rimborso è al momento ritenuto moderatamente attrattivo. Un rinvio quantomeno parziale è dunque un’opzione da prendere in considerazione. Sul lungo periodo la soppressione del valore locativo, vale a dire il reddito teoricamente realizzabile in caso di affitto, aumenterebbe il richiamo della proprietà abitativa. Si prospetterebbe dunque una maggiore percentuale di titolari di alloggi.

Lo scorso agosto la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha compiuto un primo passo verso l’abrogazione di questo reddito fittizio. Ha infatti incaricato l’amministrazione di elaborare un progetto, escludendo dalla modifica del sistema le case secondarie. I dettagli saranno resi noti nel prossimo febbraio. La riforma potrebbe rappresentare un problema per le banche svizzere, in particolare per quelle attive sul mercato domestico, mentre l’impatto sui grandi istituti sarebbe meno considerevole.

Secondo uno studio di Ubs del mese scorso, approfitterebbero della misura i pensionati e gli acquirenti di abitazioni nuove. Tra i perdenti vi sarebbero invece i proprietari di residenze che dovranno essere risanate a breve. Questo perché le spese di manutenzione degli immobili non potranno più venire dedotte.

MoneyPark è però persuasa del fatto che la temuta omissione di futuri lavori appaia poco realistica e che le rinnovazioni continueranno a essere eseguite, nella stessa misura in cui avvengono oggi. Per la società, molte ristrutturazioni già programmate a medio termine verranno effettuate prima dell’entrata in vigore dell’abolizione della deducibilità dei costi, giovando all’industria delle costruzioni. Inoltre, a livello cantonale è previsto che resti salvaguardata la detrazione delle spese per l’ammodernamento energetico.

Stando a MoneyPark, le probabilità che si arrivi alla soppressione del valore locativo sono buone. La Federazione dei proprietari di immobili ha accolto positivamente i dati presentati dalla commissione parlamentare, mentre l’Associazione inquilini, che finora ha sempre contrastato con successo ogni iniziativa in materia, ha per ora assunto un atteggiamento d’attesa, rileva l’intermediario finanziario. Questo ipotizza un lungo iter che condurrebbe alla rivoluzione del sistema, abbozzando al 1° gennaio 2021 l’eventuale entrata in vigore della nuova legge.

@LaRegione

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Niente tasse sulla casa ma solo se è la “prima” IT

In der Sonntagszeitung il Caffè aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten von MoneyPark ein Interview mit Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele für die Abschaffung des Eigenmietwertes in der Schweiz. Artikel: Vantaggi fiscali, risparmi e rincari senza l’imposta sulla prima casa (IT)

La fine del valore locativo, non sarà senza conseguenze. Ma già Marco Chiesa, presidente della Federazione dei proprietari fondiari del Ticino, esulta per la fine di quest’imposta introdotta nel 1934 come “contributo federale di crisi”. Doveva essere provvisoria, “ma non è mai stata cancellata”. Ora sembrano “buone le prospettive per un’abolizione”.

Secondo un’analisi di Moneypark, società attiva a livello nazionale nella consulenza e intermediazione ipotecaria, con succursali a Lugano e Minusio, gli effetti di questa riforma saranno molteplici. Si assisterà, ad esempio, a un moderato aumento dei prezzi immobiliari. In futuro, l’abolizione del valore locativo renderà più attrattivo l’acquisto della prima casa.
Non solo. Nel breve periodo secondo gli analisti di Moneypark, si darà avvio a molti lavori di manutenzione, ristrutturazione per potere godere della deducibilità dei costi. Cosa che aiuterà il settore artigianale e dell’edilizia. Per Money park, inoltre, dovrebbe diminuire  anche il tasso di indebitamento delle famiglie. E proprio su quest’ultimo aspetto Moneypark ha provato ad approfondire la situazione di tre famiglie differenti (vedi sotto).

Resta aperta, tuttavia, la questione delle entrate fiscale, che dovrebbe essere “neutrale per i budget familiari”, visto che si prospetta una perdita almeno di 700 milioni di gettito per la Confederazione.

E dunque se da una parte la riforma è attesa proprietari fondiari dall’altra parte, l’Associazione degli inquilini (Asi) si dice preoccupata. Stando ad una stima dell’Ubs, la revisione dell’imposizione sulla proprietà “alleggerirebbe” il carico fiscale dei proprietari di 1,44 miliardi. Gettito che l’amministrazione federale delle contribuzioni stima più basso. Uno sconto – sostiene l’Asi – che sarebbe un privilegio a senso unico. Si tratta per ora di calcoli provvisori, non si conoscono ancora i dettagli della proposta della Commissione per l’economia e i tributi del Consiglio degli Stati, la quale deve elaborare una riforma “che non crei disparità fra inquilini e proprietari” e non crei problemi al bilancio federale.

La strada del parlamento è comunque tracciata: il vecchio valore locativo – il reddito fittizio che corrisponde a quanto si otterrebbe nel caso in cui si affittasse l’immobile – sparirà. Oggi corrisponde al 60-70% del valore di mercato degli affitti. Su questo reddito poi si  calcolano le imposte federali e cantonali, deducendo gli interessi passivi generati dall’ipoteca e i costi di manutenzione.

La proposta di riforma sarà presentata nel febbraio 2019, ma alcuni dati sono già noti. Ad esempio l’abolizione riguarderà solo l’abitazione principale non la seconda casa. Inoltre, abolendo il valore locativo, non si potranno più detrarre i costi di manutenzione. Come pure quelli del risanamento energetico e dei lavori a tutela del patrimonio storico o culturale (con eccezioni a livello cantonale).

Spariranno anche le detrazioni degli interessi ipotecari. Con una serie di eccezioni che riguardano gli immobili che si affittano. Inoltre il primo acquirente dovrebbe poter mantenere la detraibilità dei tassi ipotecari per i primi 5 o 10 anni.

Clemente Mazzetta, il Caffè

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L’acquisto della casa solo dopo i 44 anni (IT)

In der Sonntagszeitung il Caffè aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten David Marra und Veronika Imber ein Interview für den folgenden Artikel: Lácquisto della casa solo dopo i 44 anni (IT)

In Ticino gli investimenti ipotecari hanno superato l’anno  scorso i 48 miliardi. Solo nel 2010 si attestavano attorno ai 35 miliardi.  Una crescita che evidenzia come  “il mattone”, l’acquisto di case, appartamenti (anche di immobili messi a reddito) sia sempre d’attualità. Soprattutto, appunto, in Ticino dove il desiderio di possedere una abitazione si concretizza mediamente più tardi che nel resto della Svizzera.

“I ticinesi realizzano il sogno di possedere una casa propria in media all’età di 44 anni, ossia circa 4 anni più tardi rispetto al resto della Svizzera”, spiega Veronika Imber, responsabile delle due filiali ticinesi di Minusio e Lugano di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti.

Il perché è abbastanza semplice.”Il Ticino è uno dei tre cantoni con i salari più bassi della Svizzera.  Ma l’età superiore alla media può anche indicare che in Ticino una casa propria viene spesso consegnata dai genitori alla generazione successiva”, aggiunge Imber. Un patrimonio che porta con sé forti legami affettivi.

L’acquisto un po’ più in là negli anni, dopo i 40, ha anche un altro effetto positivo. “In Ticino la sostenibilità dell’ipoteca è leggermente migliore rispetto al resto della Svizzera (al di sotto del 33%). Questo probabilmente dipende anche dal fatto che in Ticino i risparmi di chi chiede l’ipoteca sono più consistenti, visto che l’acquirente è un po’ più anziano,  ha potuto guadagnare di più prima dell’acquisto”. E ha la possibilità di ricorrere alla cassa pensione. E così in un Ticino dove per i prezzi  si osservano delle oscillazioni a seconda delle regioni, anzi delle microregioni che sono  la particolarità di un Cantone appetibile a svizzero-tedeschi, germanici, per seconde case, residenze di vacanza (nel Luganese e nel locarnese in particolare), forse è  venuto il momento di pensare all’acquisto di una propria abitazione.

Considerando poi che nel secondo trimestre 2018 gli interessi delle ipoteche a tasso fisso sono rimasti ad un livello decisamente basso con tendenza a rimanerci. “Ma attenti, nessuno ha la sfera di cristallo”, sottolinea Imber.  “È senza dubbio una situazione ottimale per valutare un acquisto di un’abitazione – dice anche David Marra, specialista  ipotecario di Money Park a Lugano (vedi articolo sotto) – . Molti nostri clienti facendo un rapido confronto fra gli affitti che pagano oggi e il costo di un’ipoteca decennale ai tassi attuali, si sono resi conto di poter avere una casa pagando anche meno di un affitto”.

Oggi i tassi fissi di un’ipoteca decennale variano fa l’1,2% e l’1,7%. La  situazione economica sembra indicare che resteranno su questi livelli ancora per parecchio tempo. Le probabilità che possano scendere sono infatti piuttosto rare. Cosa che rende particolarmente conveniente la stipulazione di un’ipoteca. Se a tasso variabile, fisso o “Libor”, tendenzialmente più bassa rispetto a quella fissa ma con maggior rischi, dipende da soggetto a soggetto.  “La forma preferita di ipoteca in Ticino, come nel resto della Svizzera, è l’ipoteca a tasso fisso con una durata di 10 anni”, aggiunge Imber. Ovvero, chi fa l’acquisto della vita, non vuole sorprese.   Ma pure che, a medio termine, i titolari di un’ipoteca si aspettano un aumento dei tassi, non certo un calo.

“Notiamo inoltre che il mercato ipotecario ticinese è caratterizzato da un numero limitato di partecipanti  –  aggiunge Imber -. Di conseguenza, la pressione concorrenziale non è così elevata come in altre regioni della Svizzera”.  Il settore avrebbe dunque grandi potenzialità di crescita. “Ma attenzione –  conclude Imber – per l’acquirente di una casa è quindi estremamente importante ottenere una consulenza indipendente invece di accettare semplicemente la prima offerta dalla banca della casa”.

cmazzetta@caffe.ch

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